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    負債高企,融資壓力大,惠州房企方直集團二度IPO失敗

    2022-05-13 14:14 | 來源:界面新聞 | 作者:俠名 | [IPO] 字號變大| 字號變小


    ??踩著房地產行業調整階段的時間節點,方直集團試圖走入資本市場的時機并不好。

            二度沖擊IPO六個月后,方直集團的招股書再次失效。

            作為一家從惠州起家的房企,方直集團在2020年傳出計劃IPO的消息,在2021年4月21日首次遞交招股書,又于當年10月失效。

            目前,港交所信息顯示,方直發展集團有限公司于2021年11月8日第二次遞交的招股書屆滿六個月已失效。

            踩著房地產行業調整階段的時間節點,方直集團試圖走入資本市場的時機并不好。

            匯生國際融資總裁黃立沖告訴界面新聞,目前又有房企有債務風險,港交所對于內房企的IPO審批趨向嚴格,現在融資比以前也更困難,現在基本上所有投資者對投資地產股都心有余悸,因此估值不會高。

            停滯不前的銷售規模、高企的負債率以及高昂的融資成本,都是方直集團不停沖擊IPO的必要理由。

            在過去的2018年、2019年及2020年,方直集團的收益分別為30.45億元、33.59億元及31.52億元,其中物業開發及銷售均占到了接近98%的水平。

            為了沖擊IPO,2020年方直集團在土地市場發力明顯,據官網公示信息,2020年,方直通過招拍掛新獲7宗地塊,新增貨量300億元。

            招股書中顯示,2019、2020年方直新增土地儲備上升至百萬平米,尤其是2020年土地支出成本翻倍至8.45億,占物業開發及銷售成本的比例43.3%。

            方直集團表示,公司現業務活動主要集中于大灣區經濟圈各地,尤其是大灣區內一線、二線及精選三線城市的核心區域。截至2021年1月31日,公司擁有43個項目,共覆蓋廣東省11個城市,土地儲備總量的總建筑面積約為430萬平方米。

            大本營惠州占據方直集團過半項目,開發項目數量為24個,土地儲備為133.78萬平方米;位列第二的是佛山,開發項目5個,土地儲備116.58萬平方米。

            值得注意的是,現階段全國樓市都處于下行階段,二三線城市的樓市情況更不景氣。土地儲備重倉在惠州、佛山的方直集團,物業銷售壓力可想而知。

            同時,方直集團現金及等價物這一項指標有了明顯變化,,2018年末至2020年末,方直集團的現金及現金等價物分別為7.03億元、3.58億元、9.19億元,到2021年5月31日錄得18.69億元,較2020年底增加了1.04倍。

            此外,截至2018年、2019年與2020年12月31日,方直集團資本負債比率分別為668.3%、738.6%與231.4%,雖呈現快速下降趨勢,但整體負債比例仍位居地產行業高位。

            由于未上市,方直集團的融資渠道并不多,并且利率較高。

            招股書顯示,方直集團主要通過包括銀行貸款、信托融資及其他融資籌集資金。截至2018年、2019年及2020年12月31日,方直集團銀行及其他借款總額的加權平均實際利率分別達11.2%、11.5%及11.1%。

            高融資利率相應也侵蝕了企業的利潤,從融資成本金額看,2018-2020年方直錄得融資成本1.28億元、2.58億元以及1.58億元。截至2021年2月28日,方直集團還訂立兩項信托融資安排,本金總額為約5.73億元,兩項信托融資協議的年利率達10%至15%。

            據天眼查app顯示,方直集團歷史股權出質信息達140條,目前仍在有效期的有9條。最新的股權出質信息發生在2021年12月。包括向中國建設銀行股份有限公司廣東省分行出質股權數額2000萬元;向廣東華興銀行股份有限公司廣州分行分別出質股權數額達1億元和5055.6萬元。

            黃立沖認為,對于中小房企而言,上市肯定是有一定幫助的,至少發債容易很多,不過現在這段時間發債也不容易,因此差別不是太大,也許債券市場緩和些差別能顯現。

    電鰻快報


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