大灣區文旅四度赴港IPO 房地產轉型文旅比想象中艱難

2021-11-01 13:26 | 來源:新浪財經 | 作者:湯朝露 | [IPO] 字號變大| 字號變小


大灣區文旅近九成的收入都來自于房產銷售,名為文化旅游,實質上還是一家房地產公司。

        出品:新浪財經上市公司研究院

        作者:大眼樓管/湯朝露

        近期,中國文旅集團更名為大灣區文旅康居股份有限公司(以下簡稱“大灣區文旅”),并再次向港交所遞交了招股書。

        據悉,這是大灣區文旅第四次沖刺港股IPO。此前的2020年4月17日、10月23日以及2021年4月23日,大灣區文旅均向港交所遞交招股書,但由于未能在6個月內通過聆訊,而被列為“失效”狀態。

名文旅實房產 八成收入來自物業銷售

        大灣區文旅將自己定位成“一間位于具文化旅游體驗地點的度假物業的開發商”,且稱其 “圍繞文化旅游的概念發展度假物業,專注于文化元素及娛樂活動”。

        盡管大灣區文旅強調自身將重點專注于加強文化旅游業務,打造一流的文旅運營平臺,但事實上,大灣區文旅的收入超過八成還是靠賣房子。

        根據招股書顯示,大灣區文旅從2018年至2020年,三年間銷售度假物業的收入占比越來越高,且在2021年前五個月,這一比例達到了87.1%,而文化旅游業務的收入占比卻越來越低。也就是說,大灣區文旅近九成的收入都來自于房產銷售,名為文化旅游,實質上還是一家房地產公司。

房地產營業規模增加 公寓銷售收入占重頭

        那么從一家房地產公司的角度來考量,大灣區文旅的潛力如何呢?

        大灣區文旅的度假物業銷售業務主要包括洋房、公寓、商業物業及空間,銷售度假物業的收入逐年攀升,2018年至2020年分別為人民幣2.67億元、5.94億元、8.48億元,而2021年前五個月,銷售度假物業的收入為2.78億元,僅為2020年全年收益的33%。

        與此同時,大灣區文旅的合約負債也在波動下降,2018年至2020年分別為3.99億元、6.65億元、4.88億元。2021年前五個月降至3.16億元,大約能保證今年的收入。

        銷售度假物業收入結構中,以公寓和洋房的收入為主,且在2021年之前銷售公寓的收入占比均大于銷售洋房的收入,且比例波動上升,自2018年起,其后三年分別為59.4%、71.2%、63.7%。根據2020年前五個月的銷售物業收入占比情況推測,2021年大灣區文旅的銷售公寓收入占比還當大于洋房收入。

售價降低 成本難壓縮 毛利率持續下降

        大灣區文旅的公寓和洋房平均售價自2018年其呈攀升態勢,2019年達到頂點,分別為7244元/平米、10047元/平米。此后銷售均價一路下降,2021年前五個月到達歷史最低點,分別為4621元/平米、7583元/平米,這也是大灣區文旅物業銷售收入增速放緩的主要原因。

        對此,大灣區文旅給出的解釋是,2019年及2020年出售的物業類型不同,御璽灣、山湖公館因遠離湖區,所以平均售價較低。

        近三年來,大灣區文旅的度假物業平均成本保持穩定,但隨著平均售價的降低,利潤空間也被壓縮。2018年至2020年的平均成本占平均售價百分比分別為52.7%、56.6%、63%。2021年前五個月,這個數值達到了73.3%。

        作為大灣區文旅主要收入來源的度假物業銷售業務,成本無法削減,售價卻在降低,因此大灣區文旅的毛利率下降也是在所難免。

        作為大灣區文旅主要收入來源的度假物業銷售業務,其毛利率也在相應地逐年下降。由2018年的47.3%下降至2019年的43.4%,2020年毛利率為37%,2021年前五個月的毛利率更是跌破30%,達到了26.7%。

        主要業務毛利率逐年下降,次要的文化旅游業務毛利率降幅也巨大,由2018年的92.8%逐年下降,直到2020年的65.9%,2021年前五個月毛利率繼續下降,至44.8%。與度假物業銷售業務毛利率下降,毛利絕對值上升的情況不同的是,文化旅游業務不僅毛利率下降,毛利潤也在波動減少。

公寓銷售收入毛利率遠低于洋房收入

        度假物業銷售業務構成中,洋房物業銷售的毛利率后來居上,2019年之后便一直高于公寓物業銷售,其毛利絕對值也從2018年僅占公寓毛利的一半左右,到了2020年逐漸可以平分秋色。而2021年前五個月,公寓物業銷售的毛利跌落至902.4萬元,毛利率僅8.1%;而洋房物業銷售的毛利則穩定上升至65.22百萬元,毛利率達到39.3%。

“三道紅線”保持綠檔 財務狀況穩定

        而觀察大灣區文旅的財務狀況,我們可以發現,2020年大灣區文旅的賬上現金達到了近年最低,僅2.83億元。自2021年以來,大灣區文旅的銀行結余及現金逐漸有所回升,2021年五月較上年末上升22.2%至3.46億元,九月份的時候也維持了25.5%的增長速度,較五月末上升至4.34億元。

        現金增加的同時,大灣區文旅的銀行及其他借款也在持續增加,由2020年末的1.39億元增加至2021年前五個月的3.66億元,增幅達到164%,其中須在一年內償還的賬面值為1.31億元。盡管債務增幅較大,但現金可覆蓋短期債務,因此償債壓力不算太大。

        而根據招股書披露,大灣區文旅的“三道紅線”指標均合格,負債資產比率、凈負債比率、現金短債比率分別為67.8%、5.4%、2.6。財務狀況較為健康。

從“房地產”到“文旅”的艱難轉身

        盡管大灣區文旅聲稱自己專注于文化元素及娛樂活動,但是近年來在文化旅游業務上面的投入卻顯得誠意不夠,文化旅游業務的銷售及服務成本在2019年達到頂峰8.1千萬,之后便一直減少,占比也在波動下降,2021年前五個月,文旅業務的成本僅占銷售及服務成本的12.3%,而文旅業務帶來的收益也因受到疫情的沖擊而持續下降。

        大灣區背靠中國奧園,奧園通過全資子公司悅景持有大灣區文旅28%的股份,在政府調控房價、行業利潤率下滑的房地產行業背景下,名為文旅,實為地產的大灣區文旅也難免受到影響。而面對房地產行業轉型文化旅游,實際上也面臨著很多困難。

        “文旅項目的土地成本、資金成本、建安成本、人工成本都很高,同時大部分文旅項目的開發商都要負責很多配套,因此文旅項目搭售住宅是業內慣例。”

        而大灣區文旅既缺少具有競爭力的文旅主題項目,對于文旅業務的投入也十分有限,從房地產轉型文旅遠比想象中艱難。大灣區文旅數次IPO鎩羽,未必不是對自身業務定位不夠明晰的緣故。

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